去年以来，慢慢的变多开发商宣布杀入租赁市场，并且纷纷发布了自己的长租公寓产品线，这在某种程度上预示着长租公寓市场的竞争将越发激烈。本来长租公寓利润空间就很有限，现在突然多了这么多玩家，人力成本、换租成本也慢慢变得高，未来还怎么玩？

  明源君认为，早期长租公寓大部分针对刚需群体，定位中低端，产品一般，未来要突围胜出，对产品做更新升级，开发中高端客户无疑是一个不错的方向。一方面能够提高品牌形象，增强竞争力，另一方面中高端产品不但能吸引高素质租客，而且溢价空间也更大。

  但买房和租房的逻辑依旧很不同的，长租公寓产品升级主要从哪些层面去体现呢？

  任何一款产品发展到一定阶段，都会去做细分，因为这样才可以将产品特性和客户的真实需求深度结合起来，并通过对细分市场的拓展，逐步扩大市场占有率。

  经过几年时间的迭代，很多公寓都对旗下产品做了更新升级，并推出了更加全面的产品线，客群越来越细分。比如魔方公寓推出了中高端产品摩尔公寓，魔尔公寓选址一线城市的市中心或 CBD 区域，产品设计也更加个性化，房间多为套房户型，面积平均为 55-65 平米，而对应的价格层面，摩尔公寓的月租定价为 8000-15000 元。

  招商公寓定位中高端客群，基于此再细分了4大公寓品牌，分别是壹间公寓、壹栈公寓、壹堂公寓，还有在香港推出的CM+服务公寓。在资源和硬件服务配比上都有不同的配备。

  而前全球大的国际服务公寓业主和运营商雅诗阁聚焦中高端市场，细分了3条产品线：雅诗阁、馨乐庭和盛捷，每个产品线的客群、户型、风格都也不一样。

  任何一款产品发展到一定阶段，都会去做细分，因为这样才可以将产品特性和客户的真实需求深度结合起来，并通过对细分市场的拓展，逐步扩大市场占有率。

  经过几年时间的迭代，很多公寓都对旗下产品做了更新升级，并推出了更加全面的产品线，客群越来越细分。比如魔方公寓推出了中高端产品摩尔公寓，魔尔公寓选址一线城市的市中心或 CBD 区域，产品设计也更加个性化，房间多为套房户型，面积平均为 55-65 平米，而对应的价格层面，摩尔公寓的月租定价为 8000-15000 元。

  招商公寓定位中高端客群，基于此再细分了4大公寓品牌，分别是壹间公寓、壹栈公寓、壹堂公寓，还有在香港推出的CM+服务公寓。在资源和硬件服务配比上都有不同的配备。

  而前全球大的国际服务公寓业主和运营商雅诗阁聚焦中高端市场，细分了3条产品线：雅诗阁、馨乐庭和盛捷，每个产品线的客群、户型、风格都也不一样。

  早期长租公寓的核心竞争力是价格，但随着消费升级，价格战这么low的打法明显行不通了，客户会更加关注产品本身的品质感。品质感首要表现在颜值上，形象不行，谁会想去了解你的内涵？提升颜值一般从以下几个方面着手：

  很多公寓都是老厂房、产业园或商场等改造过来，外立面大多都比较土，辨识度低。外立面改造首先要建立起辨识度，别人看一眼就知道这是谁。只有认识你才能记住你。

  比如新派公寓的外立面不但颜值高，而且辨识度超高，楼体外部采用了钢琴键的设计风格。据了解，新派公寓的外墙采用高科技，100%纯天然矿物颜料，而且防水、防火、耐高温、耐霜冻。每次下雨过后，外墙都会看起来焕然一新。

  除了外墙色彩刷新，外立面改造还应该要考虑空调机位的设计、晾晒位的设计以及标识、门厅设计等问题。

  比如龙湖冠寓松果从入口处开始，超大落地玻璃一侧放置了超高辨识度的松果造型装置，契合主题的同时，也给空间带来一丝轻松的跃动感。

  不过慢慢的变多的公寓项目将前厅的接待功能，和咖啡厅、酒吧、阅读室等功能结合起来，不但节约功能空间，逼格瞬间也提升了不少，更重要的是大堂管理人员除了是前台还可以是咖啡服务员，这样一来还能节约人力成本。

  由于集中式公寓房间数量多，走道一般比较长，大部分看起来也很单调。为提升整体品质感和美观度，新派公寓北京新国展店以“旅行+家”为主题，每层楼走廊有一个单独主题，请来美院学生作画，成本不会很高，但是品质感一下就上来了。

  早期长租公寓的核心竞争力是价格，但随着消费升级，价格战这么low的打法明显行不通了，客户会更加关注产品本身的品质感。品质感首要表现在颜值上，形象不行，谁会想去了解你的内涵？提升颜值一般从以下几个方面着手：

  很多公寓都是老厂房、产业园或商场等改造过来，外立面大多都比较土，辨识度低。外立面改造首先要建立起辨识度，别人看一眼就知道这是谁。只有认识你才能记住你。

  比如新派公寓的外立面不但颜值高，而且辨识度超高，楼体外部采用了钢琴键的设计风格。据了解，新派公寓的外墙采用高科技，100%纯天然矿物颜料，而且防水、防火、耐高温、耐霜冻。每次下雨过后，外墙都会看起来焕然一新。

  除了外墙色彩刷新，外立面改造还应该要考虑空调机位的设计、晾晒位的设计以及标识、门厅设计等问题。

  比如龙湖冠寓松果从入口处开始，超大落地玻璃一侧放置了超高辨识度的松果造型装置，契合主题的同时，也给空间带来一丝轻松的跃动感。

  不过慢慢的变多的公寓项目将前厅的接待功能，和咖啡厅、酒吧、阅读室等功能结合起来，不但节约功能空间，逼格瞬间也提升了不少，更重要的是大堂管理人员除了是前台还可以是咖啡服务员，这样一来还能节约人力成本。

  由于集中式公寓房间数量多，走道一般比较长，大部分看起来也很单调。为提升整体品质感和美观度，新派公寓北京新国展店以“旅行+家”为主题，每层楼走廊有一个单独主题，请来美院学生作画，成本不会很高，但是品质感一下就上来了。

  中高端项目除了要看房间数量，更重要的是提升居住体验。长租公寓的核心是一间一间房间，而房间的采光、尺度、风格等都是客户最看重的。

  千万别做黑房间！一方面黑房间的成本要高于采光房间，因为要上新风系统，另一方面，黑房间会对公寓品牌造成损害，留给客户一个“他家好多暗房”的坏印象。

  这种时候能考虑再中间做采光井，如果公寓楼层位于物业顶楼，经过物业业主允许，顶面楼板建筑结构可以切割，就可在楼顶开采光井，并且尽量一直将采光井从顶层一直开到公寓房间所在的所有楼层。

  再有可以通过设计采光槽的方式提升采光效果。举个例子，湾流四川北路项目由于部分建筑平面进深很大，也存在很多暗间，湾流的设计方锋思设计通过采光槽的方式基本消灭了暗间。

  虽然这种方式增加了公摊，但由于采光房间变多了，收益反而很划算，月租/投入为11.98%。

  主卧、浴室等功能间的面积要有保证，这些硬性指标也成了保证最终居住体验的防火线。比如湾流公寓针对白领精英推出elite户型就要求面宽一定要达到3.5米以上。

  另外是可以满足基本的功能需求，比如朗诗寓南京新街口项目男前风户型主要针对男性租客，所以配有书架、办公桌、衣柜等常用家私。

  有些公寓为了降低成本，做了严格的标准化，成本可以标准化，但风格是不应该标准化的，不同地方的客户审美不同，因此每家店要做出自己的特色，要给租客选择的空间。

  比如湾流上大店，项目共3层楼，建筑面积约15000平方，有190间房，面积在 27-78平米之间，涵盖工业风、北欧深、北欧浅、田园风、日系风等五种房型风格，精装全配。

  而且现在的年轻租客都喜欢自己DIY，简单的风格反而更有利于租客自己布置房间，增强互动，另一方面客户也会乐意帮你传播产品。

  比如新派公寓北京国展店就为租住一年以上的客户提供DIY服务，比如租客可以根据自己的喜好DIY墙面、吊柜、组合柜、饰品架、照片展等等。

  中高端项目除了要看房间数量，更重要的是提升居住体验。长租公寓的核心是一间一间房间，而房间的采光、尺度、风格等都是客户最看重的。

  千万别做黑房间！一方面黑房间的成本要高于采光房间，因为要上新风系统，另一方面，黑房间会对公寓品牌造成损害，留给客户一个“他家好多暗房”的坏印象。

  这种时候可优先考虑再中间做采光井，如果公寓楼层位于物业顶楼，经过物业业主允许，顶面楼板建筑结构可以切割，就可在楼顶开采光井，并且尽量一直将采光井从顶层一直开到公寓房间所在的所有楼层。

  再有能够最终靠设计采光槽的方式提升采光效果。举个例子，湾流四川北路项目由于部分建筑平面进深很大，也存在很多暗间，湾流的设计方锋思设计通过采光槽的方式基本消灭了暗间。

  虽然这样的形式增加了公摊，但由于采光房间变多了，收益反而很划算，月租/投入为11.98%。

  主卧、浴室等功能间的面积要有保证，这些硬性指标也成了保证最终居住体验的防火线。比如湾流公寓针对白领精英推出elite户型就要求面宽一定要达到3.5米以上。

  另外是能够完全满足基本的功能需求，比如朗诗寓南京新街口项目男前风户型主要是针对男性租客，所以配有书架、办公桌、衣柜等常用家私。

  有些公寓为降低成本，做了严格的标准化，成本可以标准化，但风格是不应该标准化的，不同地方的客户审美不同，因此每家店要做出自己的特色，要给租客选择的空间。

  比如湾流上大店，项目共3层楼，建筑面积约15000平方，有190间房，面积在 27-78平米之间，涵盖工业风、北欧深、北欧浅、田园风、日系风等五种房型风格，精装全配。

  而且现在的年轻租客都喜欢自己DIY，简单的风格反而更加有助于租客自己布置房间，增强互动，另一方面客户也会乐意帮你传播产品。

  比如新派公寓北京国展店就为租住一年以上的客户提供DIY服务，比如租客能够准确的通过自己的喜好DIY墙面、吊柜、组合柜、饰品架、照片展等等。

  公共区域可以说是集中式公寓最大的亮点，但做多大面积、配备哪些功能、提供哪些服务等等成为了很多项目非常纠结的问题。

  1、看所处地段及周边配套。如果公寓处在城市核心地区，周边配套非常完善，隔壁就有个大商场，餐饮、咖啡馆、健身、电影等等啥都有了，那就没必要配置太多了，但早餐室、会客室、公共洗衣、社交厨房等等这些生活刚性需求还是要满足的。

  2、看项目体量和房间数量。体量越大，房间数越多，那公区面积应该越大，因为使用的人多，但同时也要控制好成本，比如在同一空间叠加好几种功能。湾流认为，一般公共设施所占总面积比宜在3~5%左右，不过具体要定项目实际情况而定。

  比如湾流上大店项目建筑面积约15000平方，有190间房，配置了500㎡十大 空间，包括咖啡厅、影音区、健身房、洗衣房、公共厨房、私 人物品存贮的MINI仓（约7平米）、晾晒区（40多㎡）、桌球、自动贩卖机、丰巢快递收取。

  龙湖冠寓松果项目公共空间通过软装进行分区，同一空间叠加不同功能，营造空间感的同时可以减少场地占用。

  3、看项目定位和客群。保利认为，不同类型公寓客群需求不一样，因此必须做出不同的配套建议。

  4、看房间的规划情况。比如房间面积很大，厨房客厅都有了，那就没必要再做公共厨房了。

  公共区域可以说是集中式公寓最大的亮点，但做多大面积、配备哪些功能、提供哪些服务等等成为了很多项目非常纠结的问题。

  1、看所处地段及周边配套。如果公寓处在城市核心地区，周边配套非常完善，隔壁就有个大商场，餐饮、咖啡馆、健身、电影等等啥都有了，那就没必要配置太多了，但早餐室、会客室、公共洗衣、社交厨房等等这些生活刚性需求还是要满足的。

  2、看项目体量和房间数量。体量越大，房间数越多，那公区面积应该越大，因为使用的人多，但同时也要控制好成本，比如在同一空间叠加好几种功能。湾流认为，一般公共设施所占总面积比宜在3~5%左右，不过具体要定项目实际情况而定。

  比如湾流上大店项目建筑面积约15000平方，有190间房，配置了500㎡十大 空间，包括咖啡厅、影音区、健身房、洗衣房、公共厨房、私 人物品存贮的MINI仓（约7平米）、晾晒区（40多㎡）、桌球、自动贩卖机、丰巢快递收取。

  龙湖冠寓松果项目公共空间通过软装进行分区，同一空间叠加不同功能，营造空间感的同时可以减少场地占用。

  3、看项目定位和客群。保利认为，不同类型公寓客群需求不一样，因此必须做出不同的配套建议。

  4、看房间的规划情况。比如房间面积很大，厨房客厅都有了，那就没必要再做公共厨房了。

  像住宅产品我们经常会提到人性化设计，但其实租房也一样需要，而且人性化设计成本投入不大，回报却很大。通过这些细节可以有效提高客户满意度，带给客户不一样的体验。

  中高端公寓的面积虽然相对比较大，但主力户型还是在90平以下，如果是一个家庭居住的话，略显局促。所以要充分利用好空间，不浪费一平米。

  保利北京大都汇公寓为租客提供了可变空间，租户可以通过你自己的需求布局户型。

  与此同时，打造相对完整的收纳体系，比如客厅收纳柜、橱柜、玄关鞋柜等等。虽然是租房，但居住需求的本质是一样的。

  现代人一般很注重环保和健康，尤其是中高端人士，如果在这方面有所考虑相信可以带给客户很好的体验。

  新派公寓从3方面来考虑，一是为客户提供实时空气质量监测，空气质量不佳时，提醒住户配戴口罩；二是装修都用的是双层绿色环保材料；三是采用了恒温恒湿空调系统，以确保室内温度和湿度达到最舒适的状态。

  智能化设备主要契合客户的2个诉求，便捷和娱乐。虽然一定程度会增加成本，但能有效提升产品卖点、产品溢价、客户体验，这投入还是值得的。

  比如新派公寓就引入了触摸式智能面板、智能居住模式、安防监控、灯光调节、遮阳系统、家电影音设备，包括检测空气的传感器、智能马桶、厨房、背景音乐系统等。

  很多低端租赁房有一个非常大的BUG，那就是隔音效果特别差。中高端产品更讲究私密性，肯定不能容忍隔音效果不好的噪音有产品。隔音除了隔墙，最好门、窗甚至窗帘也带有隔音效果。

  像住宅产品我们经常会提到人性化设计，但其实租房也一样需要，而且人性化设计成本投入不大，回报却很大。通过这些细节可以有效提高客户满意度，带给客户不一样的体验。

  中高端公寓的面积虽然相对比较大，但主力户型还是在90平以下，如果是一个家庭居住的话，略显局促。所以要充分利用好空间，不浪费一平米。

  保利北京大都汇公寓为租客提供了可变空间，租户可以根据自己的需求布局户型。

  与此同时，打造相对完整的收纳体系，比如客厅收纳柜、橱柜、玄关鞋柜等等。虽然是租房，但居住需求的本质是一样的。

  现代人一般很注重环保和健康，尤其是中高端人士，如果在这方面有所考虑相信可以带给客户很好的体验。

  新派公寓从3方面来考虑，一是为客户提供实时空气质量监测，空气质量不佳时，提醒住户配戴口罩；二是装修都用的是双层绿色环保材料；三是采用了恒温恒湿空调系统，以确保室内温度和湿度达到最舒适的状态。

  智能化设备主要契合客户的2个诉求，便捷和娱乐。虽然一定程度会增加成本，但能有效提升产品卖点、产品溢价、客户体验，这投入还是值得的。

  比如新派公寓就引入了触摸式智能面板、智能居住模式、安防监控、灯光调节、遮阳系统、家电影音设备，包括检测空气的传感器、智能马桶、厨房、背景音乐系统等。

  很多低端租赁房有一个非常大的BUG，那就是隔音效果特别差。中高端产品更讲究私密性，肯定不能容忍隔音效果不好的噪音有产品。隔音除了隔墙，最好门、窗甚至窗帘也带有隔音效果。

  在住房租赁市场租金总额突破万亿元，购租并举受到政策大力推动的背景下，长租公寓市场近两年实现爆发式增长，吸引了万科、龙湖、远洋等龙头房企大手笔布局，金融机构也闻风而动，类REITs产品层出不穷。

  不过，中国证券报记者日前在北京地区走访发现，由于投资回报率低、资金回报周期长等原因，当地一些长租公寓甚至陷入“赔钱赚吆喝”的境地。

  位于北京市酒仙桥的冠寓是龙湖地产旗下的长租公寓，开业仅有3个多月，已有不少租客入住。“我们这有400多套房，户型在20平方米到30平方米不等，有办公区、书厅、公共厨房、电影房、健身房等公共设施，定期举办住客社群活动。”一位公寓管家告诉中国证券报记者。

  酒仙桥因靠近望京、798艺术区，成为长租公寓发展的“伊甸园”。近两年，冠寓、魔方、邦舍等长租公寓品牌如雨后春笋般在此涌现，成为全国长租公寓快速发展的一个缩影。据统计，截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个，管理房间数量超过200万间，全国排名前30位的房企已有1/3进入长租公寓市场。

  金融机构也闻风而动。2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所发行；2017年10月23日，国内首单央企租赁住房类REITs产品——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划收到上交所出具的《无异议函》。

  “这里原来是一家快捷酒店，这两年改造成长租公寓。”在介绍一家位于石榴庄的长租公寓时，整租物业中介李文告诉中国证券报记者，“2010年就有长租公寓，但发展一直比较缓慢，这两年一下子爆发，整租物业做快捷酒店的少了，做长租公寓的多了不少。”链家研究院最新报告预计，到2025年，中国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人，其中北京租赁住房人口约731万，租赁房屋数量约是300万间，租赁缺口大约431万间（折合220万套）。

  “单独请教练收费，但自己在这里健身并不收费，所以我几乎天天来。”在一处长租公寓的健身房里，租客王明（化名）向中国证券报记者说到长租公寓的服务，不禁竖起了大拇指。不过，一提到房租，他忍不住摇头。“我的房间只有20平方米，每月租金5000多元。”

  即便这么高的租金，长租公寓却仍陷入“赔钱赚吆喝”的尴尬境地。万科A董事局主席郁亮表示，从回报率来说，公司旗下长租公寓“泊寓”能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。冠寓CEO韩石称，龙湖集团对长租公寓业务更关注的是把产品做好，三年内不考虑盈利问题。

  业内人士认为，根本原因在于当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。“总结起来就是‘三高一低’：房价高、营建改造成本高、资金使用成本高，租金收入较低。”伟业我爱我家高级研究员对中国证券报记者表示，目前长租公寓处于全行业亏损状态，实现盈利的属凤毛麟角。

  一位长期从事酒店公寓管理的人士给中国证券报记者算了一笔账：北京南四环外2000平方米的集中式公寓租金约400万元/年，初期装修成本约200万-500万元，人员成本约150万元/年。如能够开辟出100间房，一年租金在400万元-800万元上下。

  链家研究院院长杨现领表示：“2017年出台了各种刺激租赁供给端的政策，但需求的提升并不明显，租购同权难落实，租金支付能力有限。2018年市场也许会有潜在风险：增量供给上去以后，需求跟不上，就会出现租金下降，空置率上升。特别是2017年在政策春风下高杠杆拿高价房的企业，承受的风险更大一些。”

  对于长租公寓投资回报率低的问题，表示，对于长租公寓而言，相对于高昂的成本，租金收入相对偏低；而对于租户而言，长租公寓相对于普通民宅的租金高出不少。租金高低与居民收入水平息息相关，短期内靠提高租金的方式解决这一矛盾并不现实。

  业内人士指出，在租金之外，长租公寓可以通过探索“公寓+”的商业模式，以此增加盈利点。一方面，很多租户未来有购房需求，很多房企在投资长租公寓的同时可以实现租房与购房的业务协同；另一方面，很多租户在租房之外，有购物、餐饮、保洁等多元化需求，可以通过“公寓+”实现盈利模式拓展。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，要提高长租公寓投资回报率，需要在挖掘需求端潜力上做文章。要加强差别化营销，形成一批稳定的高端租客。“这两年租房需求往往难以形成高端市场，原因在于承租者往往把租房当作临时过渡。”

  同时，在长租公寓的发展规划上，万科计划在2018年达到45万间，旭辉计划5年内达到20万间，佳兆业计划3年内达到10万间。随着规模膨胀，普华永道指出，房地产企业可优先考虑采用数字化手段提高运营效率、减少人力成本，同时获取租客信息、为后期业务盈利提供支持。其中，公寓SaaS系统在国外已经有着成熟经验，在国内已初露端倪。

  针对投资回报周期长的问题，普华永道认为，轻资产运营回款更快，回报周期平均在3年左右。在探索盈利模式过程中，房地产企业在前期可以轻重资产并举，选择“重资产+轻运营”的产融结合模式，并在未来视情况逐步增大重资产项目比例，以较小的投入、较低的风险，快速回收成本。

  在住房租赁市场租金总额突破万亿元，购租并举受到政策大力推动的背景下，长租公寓市场近两年实现爆发式增长，吸引了万科、龙湖、远洋等龙头房企大手笔布局，金融机构也闻风而动，类REITs产品层出不穷。

  不过，中国证券报记者日前在北京地区走访发现，由于投资回报率低、资金回报周期长等原因，当地一些长租公寓甚至陷入“赔钱赚吆喝”的境地。

  位于北京市酒仙桥的冠寓是龙湖地产旗下的长租公寓，开业仅有3个多月，已有不少租客入住。“我们这有400多套房，户型在20平方米到30平方米不等，有办公区、书厅、公共厨房、电影房、健身房等公共设施，定期举办住客社群活动。”一位公寓管家告诉中国证券报记者。

  酒仙桥因靠近望京、798艺术区，成为长租公寓发展的“伊甸园”。近两年，冠寓、魔方、邦舍等长租公寓品牌如雨后春笋般在此涌现，成为全国长租公寓快速发展的一个缩影。据统计，截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个，管理房间数量超过200万间，全国排名前30位的房企已有1/3进入长租公寓市场。

  金融机构也闻风而动。2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所发行；2017年10月23日，国内首单央企租赁住房类REITs产品——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划收到上交所出具的《无异议函》。

  “这里原来是一家快捷酒店，这两年改造成长租公寓。”在介绍一家位于石榴庄的长租公寓时，整租物业中介李文告诉中国证券报记者，“2010年就有长租公寓，但发展一直比较缓慢，这两年一下子爆发，整租物业做快捷酒店的少了，做长租公寓的多了不少。”链家研究院最新报告预计，到2025年，中国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人，其中北京租赁住房人口约731万，租赁房屋数量约是300万间，租赁缺口大约431万间（折合220万套）。

  “单独请教练收费，但自己在这里健身并不收费，所以我几乎天天来。”在一处长租公寓的健身房里，租客王明（化名）向中国证券报记者说到长租公寓的服务，不禁竖起了大拇指。不过，一提到房租，他忍不住摇头。“我的房间只有20平方米，每月租金5000多元。”

  即便这么高的租金，长租公寓却仍陷入“赔钱赚吆喝”的尴尬境地。万科A董事局主席郁亮表示，从回报率来说，公司旗下长租公寓“泊寓”能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。冠寓CEO韩石称，龙湖集团对长租公寓业务更关注的是把产品做好，三年内不考虑盈利问题。

  业内人士认为，根本原因在于当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。“总结起来就是‘三高一低’：房价高、营建改造成本高、资金使用成本高，租金收入较低。”伟业我爱我家高级研究员对中国证券报记者表示，目前长租公寓处于全行业亏损状态，实现盈利的属凤毛麟角。

  一位长期从事酒店公寓管理的人士给中国证券报记者算了一笔账：北京南四环外2000平方米的集中式公寓租金约400万元/年，初期装修成本约200万-500万元，人员成本约150万元/年。如能够开辟出100间房，一年租金在400万元-800万元上下。

  链家研究院院长杨现领表示：“2017年出台了各种刺激租赁供给端的政策，但需求的提升并不明显，租购同权难落实，租金支付能力有限。2018年市场也许会有潜在风险：增量供给上去以后，需求跟不上，就会出现租金下降，空置率上升。特别是2017年在政策春风下高杠杆拿高价房的企业，承受的风险更大一些。”

  对于长租公寓投资回报率低的问题，表示，对于长租公寓而言，相对于高昂的成本，租金收入相对偏低；而对于租户而言，长租公寓相对于普通民宅的租金高出不少。租金高低与居民收入水平息息相关，短期内靠提高租金的方式解决这一矛盾并不现实。

  业内人士指出，在租金之外，长租公寓能够最终靠探索“公寓+”的商业模式，以此增加盈利点。一方面，很多租户未来有购房需求，很多房企在投资长租公寓的同时可以实现租房与购房的业务协同；另一方面，很多租户在租房之外，有购物、餐饮、保洁等多元化需求，可以通过“公寓+”实现盈利模式拓展。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，要提高长租公寓投资回报率，需要在挖掘需求端潜力上做文章。要加强差别化营销，形成一批稳定的高端租客。“这两年租房需求往往难以形成高端市场，原因主要在于承租者往往把租房当作临时过渡。”

  同时，在长租公寓的发展规划上，万科计划在2018年达到45万间，旭辉计划5年内达到20万间，佳兆业计划3年内达到10万间。随着规模膨胀，普华永道指出，房地产公司能够考虑采用数字化手段提高运营效率、减少人力成本，同时获取租客信息、为后期业务盈利提供支持。其中，公寓SaaS系统在国外已经有着成熟经验，在国内已初露端倪。

  针对投资回报周期长的问题，普华永道认为，轻资产运营回款更快，回报周期平均在3年左右。在探索盈利模式过程中，房地产企业在前期可以轻重资产并举，选择“重资产+轻运营”的产融结合模式，并在未来视情况逐步增大重资产项目比例，以较小的投入、较低的风险，快速回收成本。

  近期，深圳（楼盘）等一线城市相继发布加快培育和发展住房租赁市场的实施建议，其中明确要鼓励REITs发展，支持住房租赁企业利用房地产投资投资基金融资。去年12月1日，全国首单储架式长租公寓CMBS——招商蛇口长租公寓CMBS，获得符合深圳证券交易所挂牌条件的无异议函。12月26日，旭辉领寓类REITs获批。

  据了解，房地产信托凭证（Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”）是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。

  业内观点认为，中国经济的迅速增加孕育了繁荣的房地产市场，也使REITs迎来了良好的发展机遇。

  REITs想要在国内得到发展，必须有顶层设计。党的十九大报告中提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  2016年6月，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明白准确地提出，要“稳步推进房地产投资投资基金（REITs）试点”。

  2017年7月，住建部、证监会等九部委联合发文再次提出，要加大对住房租赁企业的金融支持力度，鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资投资基金（REITs）。

  2017年11月3日，全国首单住房租赁类REITs（房地产投资投资基金）产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划（下称“新派公寓专项计划”）正式发行。

  深交所相关负责这个的人说，新派公寓专项计划的推出是推进住房租赁资产证券化的又一创新尝试。据介绍，该产品不依赖于主体信用，凭借公寓资产的租金回报和良好的物业增值预期获得了优先级和权益级投资者的认可。

  深交所相关负责的人介绍，这次发行成功标志着国内类REITs市场除写字楼、购物中心、门店、物流仓储等类型之外又增加“公寓”这一资产类型，深交所类REITs版块品种不断丰富。

  据了解，截至2017年11月3日，深交所已发行的类REITs证券化产品数量为13只，总发行规模为298.4亿元，为REITs市场发展提供了良好的实践和创新平台。

  近期，深圳（楼盘）等一线城市相继发布加快培育和发展住房租赁市场的实施建议，其中明确要鼓励REITs发展，支持住房租赁企业利用房地产投资投资基金融资。去年12月1日，全国首单储架式长租公寓CMBS——招商蛇口长租公寓CMBS，获得符合深圳证券交易所挂牌条件的无异议函。12月26日，旭辉领寓类REITs获批。

  据了解，房地产信托凭证（Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”）是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。

  业内观点认为，中国经济的迅速增加孕育了繁荣的房地产市场，也使REITs迎来了良好的发展机遇。

  REITs想要在国内得到发展，必须有顶层设计。党的十九大报告中提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  2016年6月，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明白准确地提出，要“稳步推进房地产投资投资基金（REITs）试点”。

  2017年7月，住建部、证监会等九部委联合发文再次提出，要加大对住房租赁企业的金融支持力度，鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资投资基金（REITs）。

  2017年11月3日，全国首单住房租赁类REITs（房地产投资投资基金）产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划（下称“新派公寓专项计划”）正式发行。

  深交所相关负责这个的人说，新派公寓专项计划的推出是推进住房租赁资产证券化的又一创新尝试。据介绍，该产品不依赖于主体信用，凭借公寓资产的租金回报和良好的物业增值预期获得了优先级和权益级投资者的认可。

  深交所相关负责的人介绍，这次发行成功标志着国内类REITs市场除写字楼、购物中心、门店、物流仓储等类型之外又增加“公寓”这一资产类型，深交所类REITs版块品种不断丰富。

  据了解，截至2017年11月3日，深交所已发行的类REITs证券化产品数量为13只，总发行规模为298.4亿元，为REITs市场发展提供了良好的实践和创新平台。